Por Fernando Muñoz *
Cada vez que escucho a Horacio Ávila, retorno a una pregunta que me formulo a mí mismo: ¿Quién decidió el decreto 320/20 que firmó el presidente Alberto Fernández apenas se inició la pandemia en la Argentina?
Horacio Ávila es el responsable de Proyecto 7, una organización integrada por centenares de trabajadoras y trabajadores que por razones de caída vertical en sus ingresos, simplemente terminan en la calle. No tienen alternativa, a pesar de las más de dos millones y medio de viviendas que están vacías en la Argentina (censo 2010).
El decreto 320 fue un salvavidas para muchísimos trabajadores que alquilan vivienda en todo el país, garantizó continuidad, prórroga de contratos, prohibición de desalojos, congelamiento del precio.
Por esas contradicciones que tiene la conciencia de nuestra dirigencia, sensibilidad global casi, podríamos decir una conciencia integral –que no pretende dejar a nadie sin su diadema-, incluyeron un artículo de exclusión, un salvataje para algunes: el decreto no alcanzaba a aquellos “locadores” (es decir personas que por lo menos son titulares de dos viviendas, la que habitan y la que alquilan) “que no puedan cubrir sus necesidades básicas”.
¿A quién se le ocurrió esa excepción?
Leandro Vera, del Centro de Estudios Legales y Sociales me dice: “lo habrá sugerido el relator de vivienda de las Naciones Unidas”.
Se refiere a Balakrishnan Rajagopal, de la India, que sucedió en el cargo a la combativa Raquel Rolnik, urbanista brasileña y secretaria de Programas Urbanos durante el gobierno de Lula.
Cierto. Rajagopal sugirió, durante la pandemia, que los gobiernos “promulguen topes de alquiler y subsidios para los arrendatarios y los propietarios de viviendas en pequeña escala, en consonancia con sus necesidades y para garantizar la estabilidad del mercado de la vivienda durante la pandemia, de modo que una emergencia sanitaria mundial no se convierta en una emergencia en materia de vivienda”.
Fantástico, como la India, donde la realidad social, multitudinaria y de hábitat relega la cuestión del alquiler a un segundo plano, teniendo en cuenta que el 40% de los hogares indios viven en una sola habitación.
Prodigioso para un país como el nuestro, donde prácticamente la mitad de la población está en situación de pobreza y no se sabe siquiera de quiénes son todas las viviendas que sobran, que se alquilan o se mantienen vacías.
La inquietud que nos domina desde los años 90, es la sensación de que aún ser explotado es un privilegio, y en el caso que nos ocupa -la Ley de Alquileres- una gracia concedida por el Congreso Nacional, a la luz de la contrariedad que el propio decreto firmado en pandemia, nos estaba avisando.
Se arranca de un piso tan bajo de derechos, que ahora tenemos que discutir si se desregula el acceso a la vivienda y nos dejan en manos de las decisiones que tomen los rentistas, sin intermediación ni opinión del Estado.
Pero el fenómeno de la inquilinización no es un fenómeno cósmico ni un patrimonio nacional.
El alquiler es una sustracción cada vez mayor de los ingresos trabajadores aquí, en Latinoamérica y Europa, en las capitales argentinas y en Nueva York. Primero la renta, después –se verá- los derechos.
Es una farsa que el problema está aquí, que la culpa es del Peronismo, que por suerte pasó hace muchas décadas, que la regulación siempre termina mal, que el Estado no se tiene que meter, que el mercado regula la demanda y la oferta, que un acuerdo entre partes sin que se entrometa el gobierno va a ser beneficiario para el inquilino, porque sí.
Nueva York, con 3 millones de hogares y 9 millones de habitantes, tiene un 65% de inquilinos. Dos tercios alquilan y un tercio vive en su propiedad.
De los dos millones de viviendas alquiladas, la mitad tiene un régimen de “estabilización del alquiler”, esto significa que tienen control de precios. Y cerca de 200.000 hogares viven en viviendas públicas, estatales, alquilan al Estado de Nueva York.
La vivienda “estabilizada” tiene mucho que ver con el estado de la vivienda, su antigüedad, la zona donde están ubicadas.
El tercio de viviendas de Nueva York que tiene regulación del precio por el Estado, son construcciones de 50 años o más y muchas construcciones posteriores que se fueron incorporando por su condición de vivienda económica.
Se les suele decir asequibles, un nuevo término, escalas del discurso que el capitalismo moderno va construyendo para apaciguar la vida tortuosa a la que nos someten. Refiere a que son de acceso posible para la cada vez mayor masa de trabajadores que tiene menores ingresos.
Los dueños casas y de propiedades residenciales con tres o más unidades de vivienda, deben registrar las unidades anualmente.
Insospechada es la Ley Inmobiliaria de Nueva York, que incluye entre los derechos inquilinos a organizarse en asociaciones que lo representen:
“Los inquilinos podrán formar organizaciones de inquilinos, incorporarse a las mismas y participar en ellas para proteger sus derechos. Los propietarios deben permitir que las organizaciones de inquilinos puedan reunirse, sin costo, en cualquier sala comunitaria o social del edificio, incluso si el uso de dicha estancia está normalmente sujeto a pago. Las reuniones de las organizaciones de inquilinos deben celebrarse en horarios razonables y de manera pacífica, sin obstruir el acceso a las instalaciones. Los propietarios tienen prohibido acosar o tomar represalias contra los inquilinos que ejerciten sus derechos”.
La estabilización del alquiler, que históricamente ha autorizado un aumento anual del 3% para el millón de viviendas consideradas asequibles, está en manos de la Agencia Estatal de Vivienda, que consulta a referentes inquilinos y cámaras de propietarios elegidos por el alcalde de la ciudad.
La población inquilina no requiere declarar ingresos para acceder a una vivienda estabilizada, no pasan por la selección de casos sociales a la que son tan afectas las organizaciones no gubernamentales del país del Norte. Se elige ser parte de esa población inquilina por la regulación y el precio de las viviendas.
La Agencia Estatal de Vivienda brinda el patrocinio legal gratuito para inquilinos, asimismo como los equipos técnicos para pequeños locadores que requieran un plan de mejoras de sus viviendas.
¿Cómo se arreglan “los locadores que no pueden cubrir sus necesidades básicas”? El Estado tiene previsto subsidios para compensar en los casos que la renta sea insuficiente.
Hace un año Berlín fue noticia por el plebiscito de las expropiaciones. Hasta los más silenciosos dirigentes, que nunca abren la boca para opinar sobre la problemática de los que alquilamos vivienda, se desquitaron con un ejemplo lejano, ajeno, diferente, atípico, pero casi peronista…
En efecto, Berlín es una ciudad que se unió en los 90, se juntó después de la caída del Muro que dividía dos regímenes perfectamente distintos. Del lado occidental hubo desarrollo capitalista y del lado oriental hubo vivienda pública, Estado social.
Hubo. El régimen de viviendas públicas fue reduciéndose cada vez más con el negocio de las privatizaciones. Y lo que quedaba de vivienda regulada se fue liberando. Finalmente, los buenos ganaron para hacer negocios, no para seguir sosteniendo la fachada de capitalismo con rostro humano.
Pero además, Berlín sufre la nube de financiarización mundial, como otras capitales europeas ambicionadas por el mercado inmobiliario. Los capitales especulativos, los fondos buitres, llegaron hace varios años a la capital alemana y se estacionaron en el mercado de la vivienda, ejerciendo presión sobre la renta.
Ahora, bien, como la Argentina de Perón y la reforma constitucional de 1949, la Ley fundamental alemana indica en su artículo 14: “La propiedad obliga. Su uso debe servir al mismo tiempo al bien común”.
La legislación nacional alemana, no se puede llamar próvida para los intereses inquilinos.
Rige una ley de modernización, que hace cien años se utiliza en muchos países, y tiene que ver con que el locador que demuestra reformas o ampliaciones en su vivienda –las mínimas- puede romper el techo de renta que obtiene, puede subir un 10% más el alquiler en el caso alemán.
La ley de regulación, en Alemania, funciona desde 1971. La Agencia Nacional de Vivienda fija un índice por barrio, por región -es decir que en Alemania existe un precio del alquiler estimado por el Estado- pero el locador puede burlar ese precio hasta un 20% más. La elasticidad de la renta, si excede ese 20%, puede ser llevado a los tribunales por el inquilino.
Antes que Berlín definiera mayor y mejor regulación, el gobierno federal de Merkel impuso un techo de 10% para todo el país, en caso de cambiar la locación de un inquilino a otro.
El alquiler incidía en un 35% en los bolsillos de los trabajadores alemanes, y por encima del 40% en Berlín.
En 2019, el tripartito (gobierno del partido de Izquierda, socialdemócratas y Verdes) decidió congelar los alquileres de alrededor de 1.600.000 de viviendas por cinco años, después del aumento de un 85% que hubo desde el 2007. La medida se implementó en 2020 retroactiva al año anterior.
La decisión del tripartito fue resistida por los democristianos, los liberales y los ultraderechistas.
El Comité Central de Bienes Raíces denunció que “la capital se está amurallando”, renovando el argumento histórico de que las inversiones se espantan cuando el Estado interviene a favor del sector mayoritario de la población.
La discusión jurídica que impedía que las ciudades regularan el precio de la renta, fue librada y ganada en 2019 y duró dos años, cuando el Tribunal Constitucional Federal la anuló por motivos competenciales en abril de 2021.
Esta disputa entre la decisión local de la ciudad más inquilinizada de Alemania -80% contra 20% de propietarios que viven en su departamento-, fue la que originó la campaña más exitosa de las organizaciones inquilinas.
“Expropiar ‘Deutsche Wohnen’ & Co”, se llamó al objetivo de que el Estado expropie 200.000 viviendas, para darle batalla concluyente a la concentración inmobiliaria especulativa.
Deutsche Wohnen es propietaria de 130.000 viviendas. El plebiscito tuvo el apoyo de casi el 57% de los votos y concretamente planteó la expropiación a las empresas que contaran con más de 3.000 viviendas en Berlín.
El domingo pasado concluyeron las jornadas de derechos inquilinos en Berlín. Casi un millar de participantes afirmaron –a través de un documento de las organizaciones- que “el primer objetivo de toda política de vivienda debe ser formas públicas y económicas de propiedad pública. Este es un principio que llamamos “sociedad”. Esto incluye la expropiación de grandes corporaciones de vivienda, pero también regulaciones políticas que limitan las ganancias a la vivienda”.
Decimos entonces, que la inquilinización y sus consecuencias para el bolsillo trabajador, no es un problema ajeno al capítulo global capitalista, a la cultura de la renta dominante, al sentido cultural que enajena movimientos nacionales cuando consideran que es más grave la inestabilidad económica de los locadores que la pobreza de la masiva población inquilina.
No hay peor ciego que el que no quiere ver.
Porque sin dudas la preocupación que se muestra por las ganancias del mercado inmobiliario no es patrimonio solamente de los que una y otra vez insisten en bajar los impuestos a los que más tienen, reducir el Estado y terminar con la casta política.
Es mucho más grave cuando en nombre del “no se puede contra tanta superioridad”, se sacrifica el bolsillo de los que ya lo tienen perjudicado.
Hemos ido al Congreso a discutir sobre el intento de modificar regresivamente la Ley de Alquileres.
Decenas de representaciones de todo el país, academias, organizaciones no gubernamentales, economistas, tuvimos que dar explicaciones frente a un cortejo de interesados en ganar comisiones con el trabajo ajeno y ante los representantes de las diversas fuerzas políticas que imaginaron un tratamiento express de un problema profundo, grave, vital.
En este derrotero, miles de familias tuvieron que abandonar sus viviendas por juicios de desalojo o por desalojo económico, o sea de hecho, porque no pueden enfrentar la voracidad no solo económica sino también de los que creen que las relaciones sociales son a vida o muerte, entre ganadores y perdedores.
De poco valdrán los acuerdos parlamentarios si los perjudicados son, una vez más, la multitud de inquilinos que tiene este país, por apetencia de un grupo mucho menor de comerciantes que necesitan ganar con el desamparo de muchos.
Regular el alquiler es una responsabilidad del Estado, en una clara situación de emergencia social y habitacional.
Antes que empeorar la situación de millones de trabajadores que alquilan, reivindicamos que se cumpla con la legislación vigente, que se trate serenamente pero a fondo la obscena cantidad de viviendas vacías que tiene el país, y sobre todo que se privilegie equidad y mejor vivir para todas y todos.
(*) Autor del libro “La desigualdad bajo techo. Más de 100 años de alquiler”.
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