Fernando Muñoz, responsable del Programa de Atención de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, conversó con Lucas Molinari en Radio Gráfica sobre la situación de quienes alquilan en el distrito porteño.
Lucas Molinari: Este año se aprobó la Ley de Alquileres, una pelea histórica pero que hay que hacer valer.
Fernando Muñoz: El tema de la información y de los controles como políticas públicas son unos de los ejes centrales, que deberíamos tener en el Estado. En su momento se blanquearon cerca de 110.000 inmuebles, viviendas, propiedades, de las cuales prácticamente el 60% estaban en la Ciudad y provincia de Buenos Aires. Una de las decisiones del decreto de blanqueo de capitales era que la prensa no podía informar sobre quienes eran los titulares. Hay una especie de resguardo de la información en relación a la riqueza y también respecto a los derechos. Los derechos de los inquilinos es algo que esta muy resguardo, hay muy poca discusión. La Ley de Alquileres lleva cuatro meses desde que fue promulgada. Sin embargo, diría que hoy uno de cada tres contratos no se firma en la norma legal, esto es con las normas correspondientes o las cláusulas correspondientes a la nueva Ley de Alquileres. Prácticamente, el 33% son contratos ilegales. Lo que pasa es que cuando dicen cuál es el marco, la institución publica te pueden decir si este contrato es legal o no, y en realidad es casi individual, es la consulta que hacen con nosotros, porque todavía en la Argentina no hay un registro de contratos. No hay un lugar donde pueda decir realmente cuántos son lo que alquilan y cuál es la calidad de los contratos que se firman.
LM: Qué fuerte que uno de cada tres alquileres estén por fuera de la forma nacional. Ahora, si pasa eso ¿qué recomendás al inquilino? Porque cuando uno tiene que alquilar no tiene mucha opción.
FM: La situación es que estamos solos frente a un mercado que te dice cuáles son las condiciones si querés acceder a esa vivienda. Estamos hablando de algo que tiene que ver no sólo con poder dormir bajo techo sino también con el barrio, con las condiciones de las viviendas. Esto que decimos con los inquilinos “che a mi me gustó el lugar, aparte está cerca de una plaza” o “está cerca de la escuela de los chicos”. Por lo tanto, hay una presión muy fuerte en el momento en que te ponen las condiciones. Lo que estamos haciendo con todos aquellos que tuvieron que firmar contratos que no están ajustados a la nueva ley, que firmaron fue después de agosto, cuando entró en vigencia, es decirles que la opción que tienen, siempre con acompañamiento nuestro, es denunciar. Cuando hablamos de contratos ilegales estamos diciendo qué contratos benefician al locador por encima de los límites que pone la ley de alquileres. Obviamente, es por beneficio económico, no es que te hacen firmar por que sí. Nosotros planteamos, si firmaste con ajuste semestral cuando la nueva ley dice que solamente una vez al año se puede aumentar el alquiler, al semestre te acercás a la Defensoría y nosotros denunciamos, notificamos al dueño o la inmobiliaria. En general, en la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires, los intermediarios son los que tiene más peso hoy en el mercado del alquiler de vivienda. Si hacemos cumplir el contrato como corresponde, por lo tanto, tiene que ser en tres años, haya contrato de un año y medio, haya contrato de dos. Muchas veces le hacen firmar a muchísimos inquilinos una prorroga, pero cambian las condiciones. La prorroga es una extensión con las mismas condiciones que había antes, el mismo precio, el mismo contrato, es una mínima extensión.
LM: Puede ser una deuda, que es lo que se llama cuando se le agrega algo a un contrato…
FM: Exactamente. Te quedas unos meses más por un acuerdo entre ambas partes pero las condiciones son las mismas de antes. Sin embargo, te dice “no, hagamos una prorroga de seis meses, te aumento un 20, un 30, un 40% más”. Esas prorrogas son ilegales.
LM: Tiraste algunas claves que vamos a repasar, que tiene que ver con la nueva de Ley de Alquileres que el contrato es por tres años, que los aumentos tienen que ser cada 12 meses y según índices que son públicos.
FM: El precio es un valor único, el contrato tiene un sólo precio. No como los contratos que firmamos hace unos meses atrás. Tiene que tener un sólo valor, que es el del primer mes. Después se va a ajustar de forma anual con un índice que está entre el precio del consumidor y el RIPTE (Remuneración imponible promedio de los trabajadores).
LM: Como se mide en las jubilaciones.
FM: Claro, como se planteó en las jubilaciones. Eso lo va a publicar el Banco Central. Recién el primer índice seguramente va a ser en agosto del año que viene, que es cuando se cumple el primer año de vigencia de la ley. El Estado ha recuperado la facultad de fijar el índice de aumento de alquiler, porque, anteriormente, lo fijaba directamente la inmobiliaria. Era totalmente libre. Ahora recuperó el Estado, como era históricamente, la facultad de fijar los aumentos de los alquileres y hacerlo público. Por lo tanto, el locador y el inquilino van a poder fijarse los índices que publica el Banco Central, va a salir algo público.
LM: Para que se entienda, cuando uno firma el contrato por lo general lo que tiene es un 30% de aumento anual, ahora lo que tiene que decir es según el índice que va a determinar el Banco Central.
FM: Exactamente. El único número que figura son los 15, los 20, los 22 mil iniciales, y lo que tiene que aclarar de acuerdo a la nueva ley de alquileres es que el ajuste va a ser anual y de acuerdo al índice del Banco Central. O sea, que tenés el primer año con el precio que ya está fijado en el contrato. Pero el segundo y el tercero lo fija el índice estatal, el índice publico.
LM: ¿Qué otras cosas hay que tener en cuenta a la hora de tener que afrontar la contratación de un alquiler?
FM: Lo que volvió a cambiar respecto al tema del depósito inicial es que no puede ser más de un mes. Anteriormente, el depósito era de dos meses o hasta dos meses. Ahora la nueva ley dice que el depósito es de un mes. El número que fijan para el primer mes, el valor de la renta, ése mismo valor lo tenés que poner en el depósito y lo recuperás a los tres años actualizado al valor del último alquiler que se pagó, el precio del último alquiler. A diferencia de cómo estábamos, los que tenemos contrato anterior a la ley, el depósito no se actualizaba. Si teníamos suerte que nos devuelvan el depósito, nos daban el mismo valor que habíamos entregado inicialmente. Ahora se actualiza, como el alquiler, lo justo. Entregás depósito y entregás el primer mes de alquiler. El alquiler se te va ajustando anualmente y el depósito también. Al final se actualiza y no te deja recuperar el valor del último precio del alquiler. Ese es otro agregado.
LM: Después esta el tema de los servicios, las expensas en el caso de los edificios ¿qué hay que tener en cuenta en ese sentido?
FM: Eso se ha modificado mucho en el caso de los que alquilan en propiedad horizontal, en departamentos y edificios. Tanto los impuestos como aquellas expensas que solamente derivan de gastos habituales, es lo que se llamaba las “Ordinarias”. Desde mediados de la década pasada, comenzó a regir un criterio de acuerdo a lo que había sido la última reforma del consorcio por el cual, prácticamente, todas las expensas se liquidaban como ordinarias. Esto era porque se le transfirió el derecho al consejo de co-propietarios, las famosas reuniones de consorcio donde están representados los propietarios, se les facultó la posibilidad que decidan junto al administrador por voto si algún arreglo especial era liquidado como ordinario o extraordinario. Por lo tanto, en la medida en que cada vez es mayor la cantidad de hogares alquilados, acá en la Ciudad de Buenos Aires, cerca de 40% y en el Gran Buenos Aires el 25%, lo que hacían era transferirle el gasto a los inquilinos. Por lo tanto se explicitó en esta ley que solamente hay que pagar los gastos habituales, es decir, aquellos que se liquidan regularmente: la portería, el administrador, el mantenimiento del ascensor, el matafuego, el seguro el edificio. Los otros, estén liquidados o no como extraordinarios, se consideran especiales para la nueva ley. Esta es una de las discusiones centrales que va a haber durante el contrato es ¿quién paga las expensas? Porque la ley es muy clara que el inquilino solo paga aquello que se derivan de gastos habituales y está claro que por gasto habitual es aquel que todos los meses aparece en las expensas, aquellos que son diferentes son los que se van a discutir. Antiguamente, hace 15 años o 20 años decíamos “mira se pintó la fachada del edificio, esto es extraordinario. Esto es para mantener el valor de las propiedades, vos no tenés nada que ver como inquilino, es embellecimiento”. Ahora, en general, dicen “no, es parte del mantenimiento del edificio, por lo tanto lo paga el inquilino”. De repente, estas dos años alquilando y después te mudas y pagaste en las expensas la pintura exterior de todo el edificio. Después capaz ni siquiera pasas por el edificio. Esto es una modificación fuerte porque es un cambio, económicamente, para el bolsillo del inquilino importante pero, obviamente, va ser disputado en la práctica.
LM: ¿Qué organismo va a aplicar esto? ¿Pensás que el Ministerio de Hábitat y Vivienda, en el que va a estar Jorge Ferraresi al frente, es clave o tendría que ser otro organismo?
FM: El Ministerio es clave. Lamentablemente, la ministra no llegó a crear la Secretaria de Alquileres, y creó un organismo público nacional de alquileres y seguramente las funciones que va a tener al comienzo va a ser promover el alquiler social en las provincias, etc, pero ya es un interlocutor con otros organismos públicos como la AFIP, por ejemplo. Seguramente se va a tener que plantear el tema de los controles, de cómo se garantiza el cumplimiento de las leyes, no sólo esta sino la Ley de Ganancias. Argentina en el 2016, el parlamento, el Congreso votó que se podía deducir alquileres de ganancia a aquellos trabajadores, como muchos de Techint, deben tener algún tipo de deducción de ganancias, y ellos podrían decir “bueno pero yo alquilo por lo tanto te vamos a descontar menos del impuesto”. Sin embargo, es imposible porque la AFIP te pide una factura y en el alquiler de vivienda el 95% no entrega factura. Me parece muy importante, la decisión de que Ferraresi este al frente del Ministerio.
LM: Hay que ver si se ratifica o no esto que planteas. Es claramente necesario que esto esté dentro del Ministerio de Vivienda y Hábitat. Recordemos, lo creo este gobierno hacia una Secretaria de Alquileres.
FM: Exacto. Porque la decisión de crear un Ministerio es un paso enorme. Ahora todos necesitamos una referencia, todos los inquilinos y aquellos sectores, organismos públicos, que estamos trabajando directamente con la materia. En nuestro caso, el compromiso con los inquilinos es directo, nosotros asesoramos, hablamos con las inmobiliarias para el cumplimiento de las normas y las leyes. Todos necesitamos una referencia del Estado nacional. Por eso me parece que va a ser muy importante, por todo lo que acabamos de describir. Hay una cuestión muy importante que tiene la ley, quizás uno lo ve desde el lado económico que es la terminación del contrato sin multa avisando tres meses antes. Es raro cuando uno dice “mirá encontré algo mejor o más barato o no doy más, me esta ahorcando el alquiler, me tengo que ir” y hay que pagar una multa de un mes, o sea, que además uno tiene que pagar otro alquiler para poder irse. En este sentido, la nueva ley que dice si avisas 90 días antes te podes ir, más que la cuestión económica tiene que ver con el cuento de los contratos cortos. La inmobiliaria dice “te lo voy a hacer un por año porque no sabemos que va a pasar con la inflación y todo esto”.
LM: También habían algunos contratos que recién en el segundo año te podías ir sin multa con 90 días de anticipación.
FM: No existía. La única razón por la cual nosotros no pagamos la multa antes de la ley era por el deterioro del departamento. Si vos tenias, de repente, una habitación inutilizada por la humedad, notificabas al dueño y el dueño no te tenía en cuenta y no te hacía el arreglo, vos si ahí recién podías fundamentar que terminabas el contrato de forma justificada. Por lo tanto, sin multa. Pero no había, existía la cláusula de los 90 días antes si aviso me puedo ir sin pagar la multa. Pero es muy importante por el verso de los contratos cortos “no pero el inquilino tampoco sabía si se iba a quedar mucho tiempo”. Firmar por tres años y si al año te tenes que ir porque ya tenes planificado pero la ley dice, claramente, si es para vivienda el mínimo es tres años, firmar por tres años, avisar tres meses antes y te vas cuando te tenes que ir.
LM: Y te tienen que respetar darte el depósito y todo lo que corresponde.
FM: Exactamente. Pero no al cuento de contrato corto. El contrato se firma por tres años aunque el inquilino diga “mira yo a los dos años me voy a ir, así que por eso le dije al propietario que hagamos uno más”. No. Vos firmás por tres años y antes de los dos años, avisás que te vas y no tenés ninguna multa. Pero el contrato, todos los contratos que se registran en la AFIP, primero que nada deben decir que el plazo es por tres años. Esto debería ser así en toda la Argentina.
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